多方協(xié)調(diào)共治，才能讓小區(qū)更好。

奕聰花園能夠分紅，得益于該區(qū)域的公共資源。

奕聰花園業(yè)委會宣傳欄。

????上周，一則“總額近39萬元！江門又有小區(qū)給業(yè)主發(fā)錢”的消息吸引許多市民的目光。消息中提到，蓬江區(qū)白沙街道東華名岸園業(yè)主喜提公共收益分紅，總額近39萬元。事實上，這不是江門第一次有小區(qū)給業(yè)主發(fā)錢。去年12月，江海區(qū)奕聰花園第二屆業(yè)主委員會就發(fā)布通知擬發(fā)放公共收益分紅，總額約58萬元。

????不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)發(fā)錢的背后，是業(yè)主委員會的積極操作。截至目前，全市共有住宅小區(qū)1158個，其中業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）就有211個。什么是業(yè)委會，為何小區(qū)通過業(yè)委會可以實現(xiàn)分紅發(fā)放呢？

????業(yè)委會是業(yè)主與物業(yè)之間的“橋梁”

????業(yè)委會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表全體業(yè)主實施自治管理的執(zhí)行機構(gòu)。它的法定職責包括執(zhí)行業(yè)主大會的決定，召集業(yè)主大會會議，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主意見、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，監(jiān)督管理規(guī)約的實施，監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約，調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛以及法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。簡而言之，它是業(yè)主與物業(yè)之間的“橋梁”。

????為何小區(qū)積極成立業(yè)委會？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，長期以來，由于信息溝通不暢，業(yè)主與物業(yè)公司之間會產(chǎn)生分歧。停車位怎么分配？電梯廣告收入去了哪里？維修基金如何使用？這些瑣碎卻切身的問題，若缺乏一個能代表全體業(yè)主的組織，往往難以形成有效溝通。

????因此，越來越多的小區(qū)業(yè)主希望通過成立業(yè)委會，搭建一個能與物業(yè)平等對話、理性協(xié)商的平臺，共同把小區(qū)的事務(wù)處理好。這個平臺的初衷，是為了更好地“對話”。

????為協(xié)助業(yè)主破解業(yè)委會成立難的問題，近年來，江門市堅持黨建引領(lǐng)基層治理，由屬地住建部門及街道協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)工作。截至目前，全市共有住宅小區(qū)1158個，其中業(yè)委會有211個。蓬江區(qū)篁莊社區(qū)相關(guān)負責人告訴記者，對于小區(qū)成立業(yè)委會，社區(qū)樂見其成，并會依法依規(guī)給予業(yè)主指引和協(xié)助。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，從近年來江門不斷有小區(qū)成立業(yè)委會的趨勢來看，市民的物權(quán)意識和參與基層治理的熱情正在顯著提升，越來越多的業(yè)主開始意識到，業(yè)委會是維護自身合法權(quán)益、實現(xiàn)小區(qū)自治的重要平臺。

????讓小區(qū)公共收益變得更加透明

????如果說成立業(yè)委會是第一步，那么管好小區(qū)的“錢袋子”，則是衡量業(yè)委會履職能力的關(guān)鍵標尺。而人們關(guān)注的焦點，莫過于“小區(qū)也能發(fā)分紅”。

????根據(jù)《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域共有收益管理的通知》相關(guān)規(guī)定，共有收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主和業(yè)主大會的決定使用。經(jīng)業(yè)主和業(yè)主大會同意后，可以用于維修、更新改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會工作經(jīng)費等公共開支，也可以分配給全體業(yè)主。

????去年12月，江海區(qū)奕聰花園第二屆業(yè)主委員會發(fā)布通知，擬發(fā)放公共收益分紅，預(yù)計發(fā)放總額約58萬元，業(yè)主可以選擇現(xiàn)金領(lǐng)取或轉(zhuǎn)物業(yè)費進行抵扣。從公示分紅名單及金額看，洋房（含復(fù)式）業(yè)主每戶分紅金額在200多元到900多元，別墅業(yè)主每戶分紅金額在700多元到1000多元之間。

????今年3月，東華名岸園業(yè)主同樣喜提公共收益分紅，小區(qū)業(yè)委會按每平方米8元標準發(fā)放收益，總額近39萬元，每戶平均約800元。截至3月5日，小區(qū)公共收益賬戶可用余額已累計超過57萬元。收益資金反哺小區(qū)運維、惠及全體業(yè)主，真正實現(xiàn)自我造血、長效發(fā)展。

????那么，這筆錢從何而來？據(jù)悉，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共有道路、場地停放車輛或利用共有建筑物及其附屬設(shè)施獲取的收益，在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。過去，這部分收益大多由物業(yè)公司代收代管。由于管理方式往往不夠公開透明，也因此容易引發(fā)爭議。

????對此，一位資深物業(yè)管理人士向記者坦言，把公共收益“管糊涂”，未必都是物業(yè)的“惡意”?！耙郧昂芏嘈^(qū)的物業(yè)服務(wù)合同里，對公共收益的約定本來就是模糊的。有些老舊小區(qū)，公共收益本來就沒幾個錢，物業(yè)公司收進來就直接補貼物業(yè)費了，也沒想過去跟業(yè)主掰扯清楚。業(yè)委會成立后，通過梳理賬目，才逐步厘清這部分資金的收支情況?！?/p>

????業(yè)委會成立后的一項重要工作，就是與物業(yè)企業(yè)進行協(xié)商，厘清公共收益的成本構(gòu)成，明確分配比例。以東華名岸園為例，2023年業(yè)委會成立后，在街道指導(dǎo)下，通過業(yè)主大會明確了物業(yè)選聘、停車場收費、廣告招租等公共收益的管理權(quán)限，推動小區(qū)治理走向規(guī)范化。

????值得注意的是，小區(qū)發(fā)錢了，在業(yè)委會的“功勞簿”上，也有物業(yè)一筆。

????一位物業(yè)管理工作人員告訴記者，公共收益的“蛋糕”要做大，離不開物業(yè)的專業(yè)運營?！半娞輳V告怎么招租能拿到好價錢？停車場怎么管理才能增收又不影響業(yè)主停車？這些都需要物業(yè)的專業(yè)能力。有的小區(qū)業(yè)委會成立后，想把所有事情都攬過來自己干，結(jié)果反而效率下降、收益減少?！?/p>

????以奕聰花園為例，業(yè)委會負責人分享了小區(qū)的變化：2019年在江海區(qū)住建局、外海街道、彩虹社區(qū)等指導(dǎo)下，成立了業(yè)委會并更換物業(yè)公司，為業(yè)主們積累了超過300萬元的公共收益。她坦言，這離不開物業(yè)公司的配合?！拔覀冐撠熤贫ㄒ?guī)則、進行監(jiān)督，他們負責具體的執(zhí)行和運營。如果沒有他們的專業(yè)支持，這些潛在的資源也很難真正轉(zhuǎn)化成收益?！?/p>

????“事實上，小區(qū)分紅的背后，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營、持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費并自覺遵守法律法規(guī)及管理規(guī)約，業(yè)主委員會依法履職監(jiān)督、規(guī)范公共收益管理等多方協(xié)同共治的結(jié)果?！苯T市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉說。

????為何“別人家的小區(qū)”學不來？

????然而，記者了解到，截至目前，全市小區(qū)通過成立業(yè)主委員會自治管理實現(xiàn)分紅的并不多。這不禁讓人思考，為什么“別人家的小區(qū)”學不來？

????張鎮(zhèn)蘭分析，能分紅的小區(qū)確實是少數(shù)。很多老舊小區(qū)公共區(qū)域小，本身創(chuàng)收能力有限；還有不少小區(qū)的公共收益長期由物業(yè)代管，賬目需要時間梳理，業(yè)委會成立后首先要做的是厘清賬目，這個過程需要時間，很難馬上有盈余分紅。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，一個很現(xiàn)實的問題是，很多小區(qū)根本就沒有多少公共收益可以用來分紅。像東華名岸園和奕聰花園，要么有露天停車場，要么有臨街商鋪，這些都是比較優(yōu)質(zhì)的公共資源，而大部分小區(qū)可能就只有幾部電梯里的廣告位，一年下來收益也就幾萬元，這點錢拿去分紅，每家每戶分不到幾十元，反而要搭進去召開業(yè)主大會、請第三方審計的時間和精力，很多業(yè)委會就覺得沒必要、也不劃算。還有一個更深層的問題，就是業(yè)委會本身的能力和意愿。管公共收益這件事，說起來簡單，做起來其實挺復(fù)雜的，要懂財務(wù)、懂合同、懂法律，還要跟物業(yè)公司打交道，理順管理權(quán)責。很多業(yè)委會委員本來就是義務(wù)干活，沒有工資，也沒有專業(yè)背景，面對這些麻煩事，往往就選擇不動、不管，維持現(xiàn)狀。再加上有些小區(qū)內(nèi)部業(yè)主意見也不統(tǒng)一，有的覺得分紅不如拿來修電梯、搞綠化，有的擔心錢分下去以后公共設(shè)施沒人維護，各種聲音吵來吵去，業(yè)委會就更難下定決心去做事了。

????“雙向奔赴”讓小區(qū)治理更有溫度

????面對上述困境，江門住建部門已全面動員，推動屬地街道、社區(qū)落實管理職責，深入開展物業(yè)服務(wù)履約不到位等問題專項排查整治，規(guī)范公共收益管理。在此基礎(chǔ)上，如何推動業(yè)委會工作提質(zhì)增效？業(yè)內(nèi)人士提出了以下建議。

????鄧桐燊認為，首先，業(yè)委會在江門的覆蓋率仍然偏低，對成立業(yè)委會好處的宣傳力度還有待加強。建議相關(guān)部門和媒體可以加大宣傳，樹立標桿，以點帶面擴大影響力。其次，建議政府派出專業(yè)人員，輔助成立業(yè)委會，制定規(guī)章制度，工作流程等，并定期對業(yè)委會人員進行培訓。

????張鎮(zhèn)蘭也認為，江門業(yè)委會整體比例仍有提升空間。政府部門可以持續(xù)強化引領(lǐng)，協(xié)調(diào)各方資源，監(jiān)督業(yè)委會規(guī)范運作；可考慮建立常態(tài)化的業(yè)委會培訓機制，甚至可以組織優(yōu)秀業(yè)委會現(xiàn)身說法，分享經(jīng)驗，多宣傳像東華名岸園這樣能給業(yè)主帶來“真金白銀”的正向案例，樹立典型標桿。

????“業(yè)委會和物業(yè)公司不是天然的對手，而是小區(qū)治理的一體兩面?！睏顤|卉則提到，一個好的小區(qū)，既需要有擔當?shù)臉I(yè)委會代表業(yè)主發(fā)聲，也需要專業(yè)的物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在江門，不少小區(qū)已經(jīng)形成了“業(yè)委會監(jiān)督、物業(yè)執(zhí)行、業(yè)主參與”的良性治理模式，業(yè)委會定期聽取物業(yè)匯報，審核財務(wù)收支，提出改進建議；物業(yè)公司則專注提升服務(wù)質(zhì)量，及時響應(yīng)業(yè)主需求。雙方各司其職，互相成就，實現(xiàn)“雙向奔赴”，最后受益的是全體業(yè)主。

????一名資深物業(yè)管理人士也表示，不少業(yè)委會與物業(yè)公司建立了良好的溝通機制，共同商議小區(qū)事務(wù)，共同提升居住品質(zhì)。業(yè)委會做得好的，不代表物業(yè)做得不好；物業(yè)做得好的，同樣值得業(yè)主和業(yè)委會的尊重。好物業(yè)與好業(yè)委，從來不是選擇題，而是可以兼得的?！拔磥淼姆较?，是雙方建立常態(tài)化溝通機制，在監(jiān)督中合作，在合作中信任，共同為業(yè)主創(chuàng)造舒適、有序、可持續(xù)的居住環(huán)境?！?/p>

????只有各方主體各盡其責，推動基層治理共建共治共享格局落地生根，才能讓更多業(yè)主切實感受到社區(qū)治理現(xiàn)代化的獲得感與幸福感。

????文/圖 江門日報記者 陸沿任