位于濱江新區(qū)的公寓受到不少投資者、創(chuàng)業(yè)者及年輕人的青睞。

近年來，公寓產(chǎn)品力不斷提升。

????1月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知，明確商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，吸引了不少市民的目光。此前，商業(yè)用房貸款最低首付比例為50%。

????記者從江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，該政策昨天起在江門落地。作為商業(yè)用房的重要類別，公寓無疑備受關(guān)注。近年來，公寓市場在江門正經(jīng)歷調(diào)整期。江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉分析指出，江門公寓市場經(jīng)過五年的市場調(diào)整后，于2025年銷售價(jià)格已接近底部。那么，新政的出臺(tái)會(huì)給江門公寓市場帶來什么變化？消費(fèi)者在選購公寓的時(shí)候，又該注意什么問題？

????文/圖 江門日報(bào)記者 陸沿任

????市場現(xiàn)狀

????價(jià)格觸底 投資價(jià)值提升

????所謂公寓，一般指具備居住功能的商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)，與普通住宅相比具有明顯區(qū)別：產(chǎn)權(quán)年限通常為40年，水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可用于居住、租賃和辦公。在江門，公寓產(chǎn)品以其總價(jià)低、功能靈活的特點(diǎn)，受到不少投資者、創(chuàng)業(yè)者及年輕群體的青睞。

????近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及前期供應(yīng)過量等多重因素影響，全國商業(yè)地產(chǎn)市場普遍不景氣，面臨去化壓力，江門亦不例外。數(shù)據(jù)顯示，2025年江門市區(qū)公寓供應(yīng)398套，網(wǎng)簽1277套，同比減少29.6%，網(wǎng)簽均價(jià)5651元/平方米，同比下降3.3%。截至2025年12月底，市區(qū)待售公寓共8667套，同比減少8.6%，其中蓬江6087套，江海1205套，新會(huì)1375套。

????“經(jīng)過近年來的調(diào)整，江門公寓市場已出現(xiàn)明顯變化。以2025年為例，公寓銷售價(jià)格已觸底運(yùn)行，網(wǎng)簽均價(jià)遠(yuǎn)低于開發(fā)建設(shè)成本，且供應(yīng)量越來越少?！睏顤|卉分析，2025年全年數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)關(guān)鍵趨勢：市場正在主動(dòng)且有效地消化存量。全年新增公寓供應(yīng)僅398套，顯示出開發(fā)商在面對高庫存時(shí)，普遍采取了極度謹(jǐn)慎、放緩開發(fā)的策略，從源頭上減少了新增壓力。而網(wǎng)簽量1277套，雖同比下降29.6%，但絕對值遠(yuǎn)超新增供應(yīng)，意味著市場的真實(shí)需求依然存在，且主要依靠消耗過往庫存來滿足；網(wǎng)簽均價(jià)5651元/平方米，同比下降3.3%，這一溫和下跌可視為市場在高壓下的自我調(diào)節(jié)，是“以價(jià)換量”策略的體現(xiàn)。價(jià)格的適度回調(diào)，降低了資產(chǎn)的絕對估值，配合即將到來的低首付政策，反而可能提升其投資回報(bào)率的吸引力，為市場反彈積蓄能量。

????與此同時(shí)，江門公寓投資價(jià)值持續(xù)提升。楊東卉表示，近幾年公寓戶型面積小而精，實(shí)用率提升至七成或以上，基本都帶生活陽臺(tái)。不少公寓位于城市核心地段，其中小戶型總價(jià)約18萬元起，租金回報(bào)率普遍在5%以上，投資收租回報(bào)率普遍比住宅高，成為“投入少、回報(bào)高、易周轉(zhuǎn)”的投資選擇，可以實(shí)現(xiàn)工作室辦公、居住、收租等多項(xiàng)功能。

????“近兩年，江門市區(qū)一二手公寓價(jià)格持續(xù)回落。去年，江門公寓市場呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：供應(yīng)收縮但成交活躍，以去庫存為主，成交集中在蓬江區(qū)和江海萬達(dá)商圈?！奔我愕禺a(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊則告訴記者，與一手住宅相比，公寓產(chǎn)品展現(xiàn)出多重優(yōu)勢。公寓總價(jià)低、用途廣、不限購、租金回報(bào)率較高。這些特點(diǎn)吸引了創(chuàng)業(yè)人群、短期工作者、外來務(wù)工人員、部分老年人以及追求長期回報(bào)的投資者等多元化客群。

????江門鐵建城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其公寓位于濱江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)的核心，打造了集商業(yè)、辦公、住宿、商務(wù)及休閑為一體的生活特區(qū)。自開售以來銷售去化率已達(dá)85%，余貨只剩107套。

????新政影響

????降低門檻 提振信心

????那么，新政策的出臺(tái)將對本地公寓市場帶來什么變化？

????對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行此舉旨在精準(zhǔn)滴灌，通過降低購房者初始資金壓力，激活市場需求，加速存量商業(yè)用房的消化，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場整體的平穩(wěn)健康發(fā)展。這不僅是“降門檻”，更是“提信心”。首付從50%降至30%，意味著購房者可以運(yùn)用更高的金融杠桿。同樣的自有資金，可以撬動(dòng)總價(jià)更高的資產(chǎn)，或者以更少的資金啟動(dòng)計(jì)劃，這對于資金敏感型投資者和中小企業(yè)主吸引力巨大。與住宅相比，公寓類產(chǎn)品雖在稅費(fèi)、持有成本上處于劣勢，但其總價(jià)低的核心優(yōu)勢，會(huì)在首付門檻拉近后得到凸顯。

????鄧桐燊也表示，政策主要是降低購房門檻、激活商業(yè)用房市場，對于存量商業(yè)用房交易有較大支持，可以看出政府對房地產(chǎn)市場的積極態(tài)度。對于本地的公寓市場而言，一來會(huì)刺激需求，吸引部分因高首付資金而觀望的買家入場，提升公寓成交量；二來會(huì)加快去庫存，政策出臺(tái)有利于一手公寓去化，也會(huì)提升二手公寓交易的活躍度。同時(shí)，近兩年，一二手公寓價(jià)格持續(xù)回落。下調(diào)首付，促進(jìn)需求回升，也將對價(jià)格形成一定的支撐。

????楊東卉則提到，新政落地將對江門公寓市場產(chǎn)生多維度的影響。資產(chǎn)配置型投資者將“重返戰(zhàn)場”，其中對于手中有閑置資金、尋求資產(chǎn)多元化的本地及大灣區(qū)投資者而言，降低首付直接提升了資金利用效率和潛在收益杠桿。他們更關(guān)注核心地段的優(yōu)質(zhì)公寓項(xiàng)目，看重其長期保值能力和穩(wěn)定的租金流。小微企業(yè)主與創(chuàng)業(yè)者將迎來“成本福音”，“商住兩用”或純辦公屬性的公寓，對小微企業(yè)極具吸引力。首付門檻大幅降低，使得購置經(jīng)營性物業(yè)成為可能，既可節(jié)省長期租金，又能獲得資產(chǎn)增值潛力。都市年輕人也有了“安居新選項(xiàng)”，對于暫時(shí)被住宅高房價(jià)或限購政策擋在門外的年輕群體，低總價(jià)、低首付的公寓提供了過渡方案。

????楊東卉還說，市場格局將加速分化，品質(zhì)為王成為趨勢。位于黃金地段、擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、獨(dú)特設(shè)計(jì)或稀缺景觀資源的公寓，將憑借其不可復(fù)制的優(yōu)勢，最先吸引資金關(guān)注，價(jià)格可能率先企穩(wěn)甚至回升。而對于地段一般、配套欠缺、同質(zhì)化嚴(yán)重的大量庫存公寓，新政僅是降低了購買門檻，并未改變其產(chǎn)品力不足的本質(zhì)。

????比如位于新會(huì)區(qū)樞紐新城的文華公館，是當(dāng)前公寓市場的熱門項(xiàng)目。公寓單元面積從35平方米到60平方米不等，實(shí)用率達(dá)七成以上。文華公館銷售代理負(fù)責(zé)人李艷芳分享了市場反饋：“自營銷中心開業(yè)幾個(gè)月以來，來項(xiàng)目問租公寓的客戶特別多。其中，購買公寓的客戶以自用為主，特別是企業(yè)高管與境外僑胞?！?/p>

????投資提醒

????可借機(jī)入市 也需防控風(fēng)險(xiǎn)

????隨著新政策的出臺(tái)，消費(fèi)者購房應(yīng)當(dāng)注意什么問題？業(yè)內(nèi)人士指出，面對新政帶來的市場變化，消費(fèi)者更需要冷靜思考，把握時(shí)機(jī)。

????楊東卉提醒廣大消費(fèi)者，購買公寓需要特別注意一些核心問題。首先，要明確購買目的，是自住、辦公還是純粹投資收租。目的不同，選擇標(biāo)準(zhǔn)各有不同。公寓的持有成本高于住宅，務(wù)必提前核算交易稅費(fèi)和持有成本。一是商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓時(shí)綜合稅率較高，會(huì)影響未來轉(zhuǎn)售利潤；二是商業(yè)水電費(fèi)、更高的物業(yè)費(fèi)也是長期負(fù)擔(dān)，商業(yè)貸款利率通常比住宅高，且貸款年限短，月供壓力大，務(wù)必根據(jù)自身現(xiàn)金流來選擇。

????而在地段選擇上，寧可小而精，也不要大而偏。對于公寓產(chǎn)品，地段價(jià)值是第一位的，應(yīng)優(yōu)先選擇人口密集、商業(yè)繁華、交通便利、租賃需求旺盛的核心或次核心區(qū)域。以去年江門市區(qū)公寓“銷冠”粵海城為例，其擁有一線江景稀缺地段、成熟商業(yè)配套、親民價(jià)格以及活躍的租賃市場。此外，產(chǎn)品甄別要關(guān)注硬核指標(biāo)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與剩余年限，考察戶型是否明廚明衛(wèi)、通風(fēng)采光是否良好，了解物業(yè)管理公司的實(shí)際服務(wù)水平。法律風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，購買期房必須查驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》，核實(shí)土地用途與規(guī)劃，并仔細(xì)閱讀買賣合同條款。

????鄧桐燊也提到，公寓產(chǎn)權(quán)年限一般為40年，遠(yuǎn)低于住宅，且持有成本較高，商業(yè)貸款最長僅10年，月供壓力需謹(jǐn)慎評估；另一方面，公寓水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)均高于住宅。同時(shí)，公寓價(jià)值與地段、配套密切相關(guān)，消費(fèi)者購買的時(shí)候需要深入了解，全面考慮。此外，建議選擇品牌開發(fā)商以避免交付風(fēng)險(xiǎn)。

????鄧桐燊還說，開發(fā)商必須認(rèn)識(shí)到，政策只是提供了舞臺(tái)，能否吸引購房者，還得看產(chǎn)品本身。他預(yù)計(jì)未來公寓營銷重點(diǎn)將從單純的價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向“低門檻下的高價(jià)值”，產(chǎn)品迭代也將加速，新增產(chǎn)品必將更注重精細(xì)化設(shè)計(jì)。