4月不少消費(fèi)者看房、購房。

品質(zhì)樓盤憑借戶型設(shè)計(jì)出色等優(yōu)勢，推高了區(qū)域成交均價(jià)。

????4月，江門樓市交出了一份超出預(yù)期的成績單。江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年4月，全市一手住宅成交2043套，同比增長1.9%。4月本是傳統(tǒng)淡季，又在傳統(tǒng)營銷節(jié)點(diǎn)“五一”勞動(dòng)節(jié)前，卻難得實(shí)現(xiàn)了成交量的同比增長，可謂“淡季不淡”。與此同時(shí)，二手住房成交2655套，不僅環(huán)比、同比雙雙增長，更在總量上反超一手市場。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????供應(yīng)放量、降價(jià)促銷 “人才房票”降低購房門檻

????4月，江門樓市整體呈現(xiàn)“供應(yīng)放量、成交回穩(wěn)、價(jià)格回調(diào)”的特征。

????從供應(yīng)端看，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)（現(xiàn)）售總面積38.29萬平方米，環(huán)比大增193.9%。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積24.50萬平方米，環(huán)比增長135.4%，住宅套數(shù)2378套，環(huán)比增長184.4%，這表明開發(fā)商正積極備戰(zhàn)“五一”勞動(dòng)節(jié)及后續(xù)市場，推盤節(jié)奏明顯加快。

????成交方面，4月一手住宅成交套數(shù)為2043套，環(huán)比雖然下降，但同比實(shí)現(xiàn)了1.9%的增長。4月屬于傳統(tǒng)樓市淡季，往年這一時(shí)期成交量往往趨于平淡，但今年卻實(shí)現(xiàn)了逆勢上揚(yáng)。美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析認(rèn)為，這主要得益于“以價(jià)換量”策略的常態(tài)化與實(shí)效。盡管處于淡季，但市場供應(yīng)端促銷動(dòng)作頻繁且力度空前，有效激發(fā)了剛需購買力。例如新會(huì)區(qū)大鰲鎮(zhèn)的東第上府，于3月底率先啟動(dòng)“不分戶型、不分樓層”的一口價(jià)促銷，精準(zhǔn)擊中客戶心理價(jià)位，4月單盤狂銷139套，登頂全市銷冠，憑一己之力拉動(dòng)了區(qū)域成交數(shù)據(jù)。此外，蓬江區(qū)江發(fā)臻瓏府作為純新盤入市，憑借精準(zhǔn)定位和蓄客，首開即奪得蓬江區(qū)榜首，顯示核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)供給依然具備強(qiáng)勁的市場號(hào)召力。

????在政策端，4月24日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合市財(cái)政局發(fā)布《江門市2026年度“人才房票”試行工作方案》，首批入庫房源覆蓋31個(gè)樓盤、超3600套住房。政策采取“政府+企業(yè)+人才專項(xiàng)”多重補(bǔ)貼模式，符合條件的博士后疊加最高可補(bǔ)貼26萬元，力度引人關(guān)注。政策出臺(tái)后，不少市民趁著看房便利，現(xiàn)場了解政策細(xì)則后當(dāng)即提交了申請(qǐng)，進(jìn)一步降低了人才和剛需群體的購房門檻。

????價(jià)格方面，4月全市一手住宅成交均價(jià)為7450元/平方米，環(huán)比下降4.9%，同比下降9.3%。張鎮(zhèn)蘭指出，4月江門樓市“量升價(jià)跌”反映出當(dāng)前市場仍處于“以價(jià)換量”的深度調(diào)整期。一方面，為沖刺業(yè)績，多個(gè)項(xiàng)目采取實(shí)質(zhì)性降價(jià)促銷，雖拉動(dòng)成交套數(shù)，但也直接拉低了整體均價(jià)；另一方面，從成交結(jié)構(gòu)看，本月四市（臺(tái)山、開平、鶴山、恩平）成交占比同比上升，而三區(qū)（蓬江、江海、新會(huì)）成交占比同比下降，這種結(jié)構(gòu)性變化也是均價(jià)下行的因素之一。

????蓬江均價(jià)全市最高 新會(huì)成交量領(lǐng)跑

????分區(qū)域看，4月江門各縣（市、區(qū)）樓市表現(xiàn)分化明顯，呈現(xiàn)“主城量跌價(jià)穩(wěn)、外圍以價(jià)換量”的格局。

????蓬江區(qū)量跌價(jià)漲，品質(zhì)項(xiàng)目“撐場”。4月蓬江區(qū)一手住宅僅成交263套，環(huán)比下降18.8%，同比下降20.8%，成交量同比、環(huán)比雙雙下滑。然而，其成交均價(jià)達(dá)9508元/平方米，環(huán)比增長5.5%，同比增長1.8%，均價(jià)高居全市第一。張鎮(zhèn)蘭解讀稱，這實(shí)際上是成交結(jié)構(gòu)優(yōu)化與品質(zhì)回歸的結(jié)果?；仡櫧衲?月及去年同期，蓬江區(qū)成交量中包含較多低價(jià)房源如部分性價(jià)比樓盤和鎮(zhèn)區(qū)盤，拉低了當(dāng)時(shí)的均價(jià)基數(shù)。進(jìn)入4月，隨著北新區(qū)新盤入市，以及主城區(qū)品質(zhì)樓盤成交占比提升，直接推高了區(qū)域成交均價(jià)。

????新會(huì)區(qū)成交領(lǐng)跑全市。4月新會(huì)區(qū)一手住宅成交438套，位居各縣（市、區(qū)）第一，環(huán)比增長16.8%，同比增長23.7%，表現(xiàn)搶眼。嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊指出，這背后是個(gè)別低價(jià)促銷樓盤主導(dǎo)市場的結(jié)果。大鰲鎮(zhèn)東第上府單盤成交139套，占新會(huì)區(qū)總成交量的32%，但其成交均價(jià)較低，這一樓盤的大量成交，極大地拉升了全區(qū)整體成交量，但也顯著稀釋了全區(qū)均價(jià)。

????其他區(qū)域方面，臺(tái)山、開平、鶴山、恩平各有冷暖。臺(tái)山市4月一手住宅成交406套，環(huán)比下降18%，同比下降5.8%；開平市成交366套，環(huán)比下降20.1%，同比增長7%；鶴山市成交223套，環(huán)比下降23.9%，同比增長6.2%；恩平市成交150套，環(huán)比下降38%，同比下降23.5%。

????價(jià)格優(yōu)惠和政策支持 二手住房成交量反超一手

????4月江門二手住房市場的表現(xiàn)同樣亮眼。全市二手住房成交2655套，環(huán)比增長11.9%，同比增長6.2%，以超過600套的優(yōu)勢領(lǐng)先一手住宅，這是今年以來二手住房成交套數(shù)第三次超過一手住宅（前兩次分別為1月和2月），顯示存量市場正逐漸成為江門樓市的重要支柱。

????鄧桐燊分析，二手住房熱銷主要有三大原因：一是價(jià)格優(yōu)勢明顯。經(jīng)過一年多的回調(diào)，二手住房出售單價(jià)已與新房單價(jià)形成較大價(jià)差，吸引力顯著提高；二是學(xué)區(qū)需求集中釋放。正值入學(xué)報(bào)名季，二手住房即買即報(bào)名入讀，而新房網(wǎng)簽存在滯后性，影響適齡兒童報(bào)讀，因此不少家長選擇二手住房；三是政策支持降低交易成本?！皫а哼^戶”以及相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，有效降低了買賣雙方的交易成本，進(jìn)一步活躍了市場。

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉表示，總體來看，4月江門樓市呈現(xiàn)“一手穩(wěn)量、二手活躍、價(jià)格承壓”的格局。一手市場在政策利好與價(jià)格讓利中艱難修復(fù)，在傳統(tǒng)淡季實(shí)現(xiàn)了同比正增長，“淡季不淡”的表現(xiàn)給市場注入了信心，尤其是“人才房票”新政的落地，為市場帶來了實(shí)實(shí)在在的增量需求。展望后市，隨著5月傳統(tǒng)旺季到來，開發(fā)商推盤力度有望進(jìn)一步加大，但庫存壓力和價(jià)格下行預(yù)期仍是市場面臨的主要挑戰(zhàn)。